실사에서 나온 문제를 계약으로 옮기는 네 가지 방법

실사 보고서에 발견 사항이 스무 건 있어도, 계약에 반영된 것이 세 건이면 나머지 열일곱 건은 인수인이 그냥 떠안은 것입니다. 찾는 것과 막는 것은 다른 일입니다.

네 갈래

가르는 기준 두 가지

어느 칸으로 보낼지는 두 질문으로 갈립니다.

1. 금액이 계산되나? 계산되면 가격 조정, 안 되면 계약 조항.
2. 지금 알고 있나? 알고 있으면 특별보상, 모르면 진술보장.

두 번째가 특히 중요합니다. 이미 알고 있는 위험은 진술보장으로 못 막습니다. 매도인이 "그건 실사에서 다 보여 드렸다" 고 하면 그만입니다. 알면서 넘긴 것은 별도 조항으로 떼어 내야 합니다.

진술보장이 실제로 작동하려면

조항만 넣는다고 되는 것이 아닙니다. 회수할 수 있어야 의미가 있습니다.

• 배상 한도와 기간 — 한도가 너무 낮거나 기간이 짧으면 조항이 있어도 못 받습니다. 세무 관련은 부과제척기간을 고려해 더 길게 잡는 것이 실무입니다.
• 최소 청구액 — 이 금액 아래는 청구를 못 하게 하는 문턱입니다. 너무 높으면 대부분의 실제 손실이 걸러집니다.
• 회수 재원 — 매도인이 대금을 받고 사라지면 조항이 종이입니다. 에스크로나 유보금이 여기서 필요해집니다.

진술보장은 한도·기간·재원 세 가지가 함께 있어야 작동합니다. 하나라도 빠지면 조항은 있는데 못 받는 상태가 됩니다.

선행조건을 남발하면 안 되는 이유

선행조건은 강력합니다 — 안 지켜지면 종결하지 않아도 됩니다. 그래서 인수인 입장에서는 많이 넣고 싶어집니다.

그런데 조건이 많아질수록 거래가 종결되지 않을 위험도 커집니다. 매도인은 그 위험을 값에 반영하거나 아예 다른 인수 후보를 찾습니다. 정말로 없으면 못 사는 것만 넣는 것이 실무입니다.

정리하는 방식

실사 발견 사항 목록에 칸을 하나 더 만듭니다 — "어느 장치로 보낼 것인가".

이 표를 만들면 어디로도 안 보낸 항목이 눈에 보입니다. 그게 인수인이 그냥 떠안기로 한 위험이고, 그건 의식적인 결정이어야지 빠뜨린 결과여서는 안 됩니다.

실사 자료를 단계별로 나누는 법은 실사 자료 목록을 딜 단계별로 나누는 법에, 요청과 수령을 관리하는 방식은 데이터룸을 폴더가 아니라 목록으로 관리하는 이유에 있습니다.