경쟁 점포가 많은 곳은 정말 피해야 하나

상권 데이터에서 '동일 업종 점포 수'를 보면 반사적으로 적은 쪽을 고르게 된다. 그런데 실제 상권을 보면 같은 업종이 한 골목에 몰려 있는 곳이 오히려 잘되는 경우가 흔하다. 가구 거리, 공구 상가, 먹자골목, 웨딩 거리. 이 모순을 어떻게 정리할지가 이 글의 주제다.

두 힘이 반대 방향으로 작용한다

어느 힘이 이기는지는 손님이 그 물건을 어떻게 사는가가 정한다. 이게 핵심이고, 업종 이름만 봐서는 알 수 없다.

비교하고 사는 물건 vs 그냥 사는 물건

손님이 여러 곳을 둘러보고 고르는 물건이라면, 점포가 몰려 있는 편이 손님에게 이득이다. 그래서 사람이 모이고, 모이면 각 점포의 몫도 커진다.

• 둘러보고 사는 쪽 — 가구, 의류, 안경, 자동차, 결혼 준비, 공구·자재. 밀집이 유리하게 작용하는 일이 많다
• 그냥 사는 쪽 — 편의점, 세탁소, 동네 미용실, 생활용품. 가까운 곳에서 해결하므로 밀집은 대체로 나눠 먹기다

음식점은 그 중간이다. 목적지가 되는 음식(특정 메뉴를 먹으러 일부러 오는 경우)이면 밀집이 유리하고, 근처에서 때우는 음식이면 불리하다. 같은 '음식점'이라도 정반대다.

밀집을 포화로 읽어도 되는 조건

그럼에도 점포 수가 진짜 위험 신호인 경우가 있다. 다음 조건이 겹치면 밀집은 포화로 읽는 게 맞다.

1. 수요의 상한이 뚜렷하다. 배후 인구가 정해져 있고 외부에서 사람이 잘 안 들어오는 주거 구역
2. 차별화 여지가 없다. 어느 집을 가도 같은 것을 같은 값에 파는 업종
3. 점포 수가 최근 빠르게 늘었다. 정지 상태의 숫자가 아니라 증가 속도가 신호다
4. 폐업률이 함께 높다. 들어오고 나가는 회전이 빠르면 그 자리에서 버티기 어렵다는 뜻이다

3번과 4번이 특히 중요한데, 대부분의 상권 데이터는 현재 시점의 점포 수만 보여 준다. 같은 수치를 여러 시점으로 뽑아 추세를 봐야 한다. 한 시점만 보고는 '안정적으로 20개'인지 '작년 8개에서 20개로 늘어난 중'인지 구분할 수 없다.

실무 순서

1. 내 업종이 '둘러보고 사는' 쪽인지 '그냥 사는' 쪽인지 먼저 정한다.
2. 점포 수를 최소 3개 시점으로 뽑아 추세를 본다. 개업·폐업 수가 함께 있으면 더 좋다.
3. 밀집 구역이라면 그 구역이 목적지로 인식되는지 확인한다 — 검색량, 지도 리뷰 수, 외부 유입 비율.
4. 배후 인구 대비 점포 수를 계산한다. 단, 외부 유입이 큰 상권에서는 이 지표가 무의미하다.
5. 가장 가까운 경쟁 점포 두세 곳을 직접 가 본다. 붐비는 시간대에 얼마나 차 있는지가 어떤 데이터보다 정확하다.

점포 수 자료의 출처는 상권 데이터를 어디서 받나에 정리해 뒀고, 매출 지표와 함께 읽을 때의 주의점은 행정동 매출 데이터가 말하는 것과 말하지 않는 것에 있다.